版次：A02来源：晚报 2020年07月16日
深圳晚报记者 杜婷
7月15日，深圳市住房和建设局联合相关职能部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，发布了8条新措施。《通知》要求，调整商品住房限购年限，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在深圳落户满3年，且连续缴纳3年，方可购买商品住房。记者就此采访了深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋，解读“深八条”新政。
1.调整商品住房限购年限
深户需满3年且缴满3年社保方可购房
深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。
夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
解读：
深圳此前执行的限购措施，对深户居民没有落户时间和缴纳个人所得税或社会保险的要求，居民落户即可购房。因此，本次新政对限购政策进行“打补丁”。
同时，新政对离异后购房套数也进行了限制。具体来讲，在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有1套商品住房，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有2套商品住房，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。
在离异之日起3年内购买住房的，在执行相关税费、贷款、限购等政策上，按离异前家庭相应标准执。
2.完善差别化住房信贷措施
首次购房家庭首付款最低仍付三成
在国家统一的信贷政策基础上，根据深圳房地产市场形势变化和市场利率定价自律机制，合理确定深圳个人住房贷款利率加点下限。
根据中国人民银行有关规定，经深圳市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：
（一）购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；
（二）购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；
（三）购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。
政策解读：
新政对深圳差别化住房信贷政策作了进一步完善，合理确定个人住房贷款利率加点下限，对购买普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策。
值得注意的是，对无房但有房贷记录或已有1套住房的购房家庭，如购买非普通住房，最低首付款比例均提高10个百分点，即分别为60%、80%。
3.发挥税收调控作用
二手房转让增值税征免年限调整到5年
《通知》更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
具体为：个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
政策解读：
深圳现行存量住房交易计税参考价格与目前市场成交价格存在较大差距，为此，更新二手住房交易计税参考价格，使计税参考价格更接近二手房市场真实成交价格。此外，现将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，将对当前二手市场过热起到抑制作用。
4.细化普通住房标准
实际成交总价低于750万元才可享受优惠政策
享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。
政策解读：
目前，深圳的普通住房标准只考虑了容积率和面积两个指标，有必要增加价格因素，更合理地界定普通住房和非普通住房标准，保障大部分群体对普通住房的需求，有效抑制非普通住房价格上涨。
5.加强热点楼盘销售管理
新房认购优先满足刚需家庭购房需求
《通知》要求，对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。
政策解读：
当前，深圳热点片区部分楼盘因区位、学位等因素，出现抢购现象。为此，《通知》对热点楼盘提出严控认购人数，要求优先满足无房居民家庭购房需求，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，合理确定房源和认购人数比例，确保有限住房资源优先销售给无房自住家庭。
6.推行房屋抵押合同网签管理
进一步完善“三价合一”制度
进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。
政策解读：
目前，买卖双方实际交易价、银行贷款评估价、政府部门登记价未真正实现“三价合一”，容易产生“阴阳合同”“高评高贷”等问题。下一步，深圳将通过统一的房地产信息平台完成《商品房买卖合同》和《房屋抵押合同》网签工作，并同步将真实的合同数据推送到不动产登记部门办理产权登记手续，进一步规范房地产交易业务流程，提高交易效率，真正实现“三价合一”。
7.加大二手住房交易信息公开力度
及时发布热点片区二手房合理成交价格
《通知》要求，及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易。中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责，对于不报、漏报、瞒报的中介机构，依法暂停其网签权限，纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。
政策解读：
目前，深圳二手住房交易信息不够透明，交易信息更多掌握在中介机构手中，交易双方因信息不对称易被市场不实信息误导。加大住房交易信息公开，及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，有利于增加二手市场信息透明度，规范中介机构交易行为，引导市场理性交易，稳定二手住房价格。
8.严厉打击房地产市场违法违规行为
将持续开展房地产市场秩序整顿工作
持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。
政策解读：
市住房建设部门将继续会同市场监管、公安、网信、金融监管等相关部门，持续开展房地产市场秩序整顿工作，严厉打击房地产市场违法违规行为，促进深圳房地产市场平稳健康发展。