【公积金贷款】商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款知识问答

1、问：什么是商转公贷款？
答：商转公贷款是指在本市缴存住房公积金的职工办理商业性住房按揭贷款购买本市行政区域内商品住房（限为住宅，下同）、性住房、保障性住房后，尚未还清原商业性住房按揭贷款且具备住房公积金购房贷款条件的，以住房公积金购房贷款（以下简称，含公积金组合贷款）部分或者全部偿还原商业性住房按揭贷款的活动。

2、哪些人可以申请我市商转公贷款？

答：在市缴存住房公积金的职工。

3、哪些人可以按规定作为申请商转公贷款的共同申请人？

答：在本市缴存住房公积金的职工本人为商转公贷款申请人，配偶应当为共同申请人；父母在本市缴存住房公积金的，可以为共同申请人。

4、原商业性住房按揭贷款用于购买哪些房屋的，可以转为住房公积金贷款？

答：通过办理商业性住房按揭贷款购买本市行政区域内商品住房、政策性住房、保障性住房，可以按条件申请商转公贷款。

5、除配偶、父母、子女外，职工购买的住房有其他权利人的，职工能否以该住房申请商转公贷款？

答：不可以。

6、异地购房的可在深圳申请商转公贷款吗？

答：不可以。

7、提取过个人住房公积金的，可申请商转公贷款吗？

答：可以，只要符合商转公贷款条件即可申请。

8、已经申请过公积金组合贷款的职工，是否可以再申请商转公贷款？

答：不可以。

9、申请人的父母没有作为共同申请人但缴存住房公积金的，是否可以作为共同还款人？

答：申请人的父母没有作为共同申请人但缴存住房公积金的，可以申请为共同还款人，扣减其住房公积金个人账户的余额用于提前偿还职工商转公贷款中的住房公积金贷款，每年扣减一次。

10、商转公贷款最高额度是多少？

答：职工个人申请的，单笔公积金贷款最高额度为50万，与符合商转公贷款条件的配偶或者父母一并申请的，单笔公积金贷款最高额度为90万。

11、商转公贷款的额度是如何核定的？

商转公贷款可贷额度为申请人和共同申请人住房公积金账户余额的12倍，并应当同时符合下列要求：
（一）不高于单套住房的商转公贷款最高额度。职工个人申请的，单套住房的商转公贷款最高额度为50万元。申请人与共同申请人一并申请，且共同申请人符合《商转公贷款规定》第四、五条要求的，单套住房的商转公贷款最高额度为90万元。

（二）不高于原商业性住房按揭贷款余额。

（三）每月还贷额（即月供，按等额本息还款法计算的本金和利息）不超过申请人住房公积金缴存基数的50%。有共同申请人且共同申请人在本市缴存住房公积金的，住房公积金缴存基数为申请人和共同申请人缴存基数之和。

（四）不高于按贷款可贷比例计算的贷款额度。该贷款额度以申请商转公贷款的住房购房合同价作为该住房总价，按照国家规定的首付款比例确定贷款可贷比例后计算得出。

（五）申请人按照本规定以其他商品住房（不包括申请商转公贷款的住房）或者第三人的商品住房作为抵押物担保的，可贷额度不高于抵押物评估价值的70%；申请人按照本规定以权利凭证质押担保的，可贷额度不高于权利凭证价值的90%。评估费用由申请人承担。
申请人申请商转公贷款当月前，已按照《深圳市住房公积金管理暂行办法》缴存住房公积金满3年且连续3年以上未曾提取住房公积金的，按照住房公积金账户余额倍数计算的商转公贷款可贷额度可以提高10%，但应符合前款规定的其他要求。
最终商转公可贷额度取以上最低值。

12、商转公贷款期限是多少？

答：原商业性住房按揭贷款已还贷款期限与商转公贷款期限之和不超过30年，且贷款期限与申请人申请贷款时的年龄之和不超过70年。

13、目前的住房公积金贷款利率是多少？

答：按住建部和人民银行规定的住房公积金贷款利率，目前（截止2013年9月10日）为：五年以下（含五年）的年利率为4.0%；五年以上的年利率为4.5%。

14、住房公积金贷款比银行商业住房贷款有什么好处？

答：住房公积金贷款是国家政策性住房贷款，利率低于银行商业贷款，职工可以节省利息支出。
按照现行人民银行五年期以上基准利率，公积金贷款利率4.50%，商业个人住房按揭贷款利率6.55%，公积金贷款利率较商业银行贷款利率低2.05%。那么，一笔50万元30年期的贷款，按照等额本息还款法计算，公积金贷款每月比商业贷款节省643元，30年累积下来，节省利息支出约23万元。一笔90万元30年期的贷款，按照等额本息还款法计算，公积金贷款每月比商业贷款节省1158元，30年累积下来，节省利息支出约41万元。

贷款50万公贷与商贷利息支出对比表

贷款90万公贷与商贷利息支出对比表

15.为什么已经享受了商业贷款七折利率的，就没有必要办理商转公？

答：目前商业银行五年以上贷款年利率为6.55%，对于正在享受商业贷款七折优惠的贷款人而言，目前的商业贷款利率为4.585%，这与公积金贷款五年以上贷款利率4.5%相比相差不多，从日后节省利息的角度出发，收效并不大。

16、申请商转公贷款应具备什么条件？

答：申请商转公贷款的，申请人和共同申请人应当同时具备以下条件：
（一）申请人或者配偶应当在本市已办理了用于购买本市行政区域内的自住住房的商业性住房按揭贷款（不含住房公积金组合贷款），且该贷款尚未结清；

（二）申请人和参与计算商转公贷款可贷额度的共同申请人在申请当月之前在本市连续按时足额缴存住房公积金满6个月，且申请时属于正常缴存状态；

（三）申请人、共同申请人在本市未发生住房公积金贷款或者已经还清住房公积金贷款；申请人的父母双方或者一方作为共同申请人的，其父母双方均应当在本市未发生住房公积金贷款或者已经还清住房公积金贷款；

（四）申请人提前偿还部分或者全部原商业性住房按揭贷款的申请，已经取得原商业性住房按揭贷款银行同意；

（五）申请人或者配偶是申请商转公贷款住房的权利人；

（六）申请人和参与计算商转公贷款可贷额度的共同申请人有偿还贷款本息的能力，申请当月前6个月内未出现贷款逾期记录，且符合公积金中心规定的信用状况标准；

（七）申请人同意提供符合《商转公贷款规定》规定的担保（抵押或者质押）；

（八）贷款申请符合国家、省、市房地产市场管理政策要求，在贷款办理期间遇政策调整的，以公积金中心受理商转公贷款申请的时间为准，但国家、省、市房地产市场管理政策已有明确规定的从其规定。

17、申请商转公贷款的材料包括哪些？

答：申请人和共同申请人申请商转公贷款，应当提供下列材料：
（一）住房公积金联名卡、有效身份证明和婚姻状况证明（均验原件交复印件）；

（二）原商业性住房按揭贷款借款合同、抵押合同（均验原件交复印件）；

（三）原商业性住房按揭贷款银行盖章确认的贷款余额证明、贷款明细证明、原购房合同复印件及房地产证复印件；预售商品住房、政策性住房或者保障性住房未取得房地产证的，可以不提供房地产证复印件；

（四）其他必要的证明材料。
申请人以本市行政区域内本人其他商品住房或者第三人的商品住房作为抵押物的，应当提交公积金中心及受托银行认可的房地产评估机构出具的在有效期内的抵押物估价报告。
申请人的父母作为共同申请人的，另需提供户口簿或者公安部门、公证机构出具的直系亲属关系证明。

18、申请商转公贷款的材料到哪里提交？

答：商转公贷款由住房公积金贷款受托银行贷款网点受理，具体网点详见公积金中心门户网站。申请商转公贷款前需先在公积金中心门户网站申报贷款信息，并预约办理的网点和时间，然后按预约的时间到预约的银行网点提交商转公待申请材料。

19、可以申请商转公组合贷款吗？

答：商转公纯公贷额度不足以全部转换原商业贷款余额的，职工可以向受托银行申请商业住房贷款，并由受托银行以商转公组合贷款的形式向职工发放。

20、申请商转公纯住房公积金贷款的，应当如何办理？

（一）申请人向原商业性住房按揭贷款银行提出提前部分偿还或者全部偿还住房按揭贷款本息申请，并书面承诺已取得该银行同意，同时取得该银行盖章确认的贷款余额证明、贷款明细证明；

（二）申请人应当通过公积金中心网上服务平台预约申请商转公贷款，并在公积金中心指定的业务网点提交材料；

（三）公积金中心对申请材料进行审核，并应当在收到受托银行递交的贷款申请之日起5个工作日内作出给予商转公贷款或者不予商转公贷款的决定；

（四）签订合同，落实商转公贷款相关担保。申请人到受托银行办理住房公积金借款合同签订，并办理担保等贷款手续；

（五）受托银行放款。

21、申请商转公组合贷款的，应当如何办理？

（一）申请人向原商业性住房按揭贷款银行提出提前全部偿还住房按揭贷款本息申请，取得该银行盖章确认的贷款余额、贷款明细证明，并向公积金中心书面承诺已经该银行同意提前还贷；

（二）申请人应当通过公积金中心网上服务平台预约申请商转公贷款，并在公积金中心指定的业务网点提交材料；

（三）公积金中心对申请材料进行审核，并应当在收到受托银行递交的贷款申请之日起5个工作日内作出给予商转公贷款或者不予商转公贷款的决定；

（四）申请人向受托银行申请公积金组合贷款中的商业贷款，受托银行确认可发放商业贷款额度；

（五）签订合同，落实商转公贷款相关担保。申请人到受托银行办理住房公积金借款合同签订，并办理担保等贷款手续；

（六）受托银行放款。
申请人向公积金中心提出申请前，应当到拟申请商转公组合贷款的受托银行咨询组合贷款具体办理事宜。

22、商转公贷款的审批时限是多少？

答：公积金中心应当在收到受托银行递交的贷款申请之日起5个工作日内作出给予贷款或不予贷款的决定，商贷部分审批时限按照受托银行流程办理。

23、我市住房公积金贷款最高额度以后是否会调整？

答：单笔商转公贷款最高额度可以根据国家、省、本市住房政策以及本市住房公积金缴存、提取和贷款情况适时调整。另外，根据职工住房公积金账户余额的倍数、月供占缴存基数的比例也可以按照上述方式适时调整。

24、职工申请公积金贷款当月前，缴存住房公积金满三年且连续三年以上未曾提取住房公积金的，贷款额度上有支持吗？

答：申请人申请商转公贷款当月前，已按照《深圳市住房公积金管理暂行办法》缴存住房公积金满3年且连续3年以上未曾提取住房公积金的，按照住房公积金账户余额倍数计算的商转公贷款可贷额度可以提高10%，但应符合前款规定的其他要求。

25、商转公贷款可采用哪些担保方式？

答：商转公贷款可以采用抵押、质押担保方式。
（1）抵押担保。商转公贷款采用抵押担保方式的，如申请商转公贷款的住房是已取得房地产证的商品住房或者政策性住房、保障性住房，申请人应当以申请商转公贷款的住房、本市行政区域内已取得房地产证的本人其他商品住房，或者第三人的商品住房作为抵押物。
如申请商转公贷款的住房是未取得房地产证的预售商品住房，申请人应当以本市行政区域内已取得房地产证的本人其他商品住房或者第三人的商品住房作为抵押物。
申请人以申请商转公贷款的住房作为抵押物的，除原商业性住房按揭贷款银行外，抵押物应当无其他抵押权人且无查封等权利限制情形；申请人以本市行政区域内已取得房地产证的本人其他商品住房或者第三人的商品住房作为抵押物的，抵押物应当无其他抵押权人且无查封等权利限制情形。
申请人或者提供抵押物的第三人应当和受托银行签订抵押合同，并按本市房地产权登记规定办理抵押登记手续。

（2）质押担保。商转公贷款采用质押担保方式的，申请人或者第三人应当提供公积金中心和受托银行认可的凭证式国债、受托银行本行本币定期存单以及其他依法可质押的权利凭证进行担保。
申请人应当和受托银行签订质押合同，并在合同约定的期限内办理权利凭证移交等手续。

26、商转公贷款的资金来源是什么？

答：商转公贷款的资金来源于满足职工提取和个人普通公积金贷款需要后的住房公积金存储余额。

27、商转公贷款是否分批次受理申请？

职工申请商转公贷款时，应当按照原商业性住房按揭贷款放款时间进行分段预约，首批预约申请商转公贷款的为原商业性住房按揭贷款放款时间在2010年12月31日前的职工；原商业性住房按揭贷款放款时间在2010年12月31日后的，职工按照所在月份分批次预约，逐月顺延。

28、当公积金中心住房公积金可贷资金额度不足时，商转公贷款是否轮候？

答：按照《商转公贷款规定》，商转公贷款出现业务量剧增或者可贷资金额度不足等情形时，对职工商转公贷款的申请，公积金中心可以按照公积金贷款轮候规则处理。轮候规则由公积金中心另行拟订，报公积金管委会批准后公布执行。

29.商转公贷款办理程序中需先取得原贷款行同意，具体同意内容有哪些？如原贷款行不同意，公积金中心可否采取强制措施？

答：商转公贷款办理程序中有此项内容，主要是由于职工与原贷款银行存在商业性借款合同，对于提前还款的事项，原贷款银行在合同条款中列明需取得其同意。因此，职工在办理商转公贷款时需向公积金中心承诺上述内容。该承诺内容主要包括：一是提前还款/全部结清行为已经获得原贷款批准，公积金贷款审批通过后，如因原贷款不允许提前还款/全部结清而导致贷款无法发放的，后果由借款人自行负责；二是对于用其他房产提供抵押和以原所购住房办理顺位抵押的，需向公积金中心提供职工原贷款的贷款账户，以便公积金贷款发放。
职工与原贷款银行已经存在的借款合同具有效力，受到《合同法》的保护，任何第三方都不能强制其原来已经规范的合同行为无效或不履行，所以公积金中心无权强制原贷款行必须同意职工的提前还款行为。

30.职工的原贷款违约金以及赎楼过程中产生各项费用是如何产生的？

答：在商转公贷款的整个办理流程中，职工在向原贷款行申请办理提前还款或全部结清时，原贷款银行可能会按照合同中约定收取提前还款违约金。
公积金贷款审批完成后，需职工自行落实贷款担保手续。在此过程中，职工可通过自筹资金结清原贷款、向商业银行申请赎楼贷款业务结清原贷款、向专业担保公司申请现金赎楼业务结清原贷款后办理原所购房产的抵押担保手续、用其他房产提供抵押担保，或以原贷款所购住房办理第二顺位抵押。上述第二种和第三种方式中会产生支付给担保公司的赎楼担保费和支付给商业银行的赎楼利息等中间费用。

31.办理商转公贷款时，原商业贷款是否需要全部结清？

答：办理商转公贷款可以原贷款所购房产提供抵押担保（包括以原贷款所购住房办理第二顺位的抵押登记）或以本市行政区域内已取得房地产证的本人其他商品住房或者第三人的商品住房提供抵押担保。对于采取上述后一种担保方式办理商转公业务的，原商业贷款在商转公贷款发放前不需结清，但对于上述前一种担保方式办理商转公业务的，如以原贷款所购住房办理第二顺位的抵押登记，原商业贷款在商转公贷款发放前也不需要结清；如职工赎楼后以原贷款所购住房办理抵押登记，商转公贷款审批通过后需先将原商业贷款全部结清，再办理原房产新的抵押登记后，公积金贷款才能发放。

32.如果原贷款为非受托银行发放，是否可以办理商转公业务？

答：商转公业务不受原贷款行的限制，即无论原贷款是否为公积金贷款的受托银行发放，都可以办理商转公业务，但商转公贷款只能在公积金贷款受托银行发放。

33.假设职工于2009年申请了一笔商业贷款，贷款原余额为100万元，贷款利率为基准利率下浮15%，办理商转公业务是否划算？

答：办理商转公是否划算并没有一个明确的标准，这主要是因为每个职工选择的受托银行不同、选择的担保方式不同、原贷款的还款情况不同等，需要就每一个职工的具体情况来分析。大致举例如下：
如职工选择先自行结清原商业住房按揭贷款，再以原所购住房抵押的，那么可能会需要先向银行申请短期赎楼贷款，这种情况下，职工就需要衡量总支出与总节约之间的对比，即将赎楼贷款利息支出、担保费支出、违约金的支出与预计商转公还贷利息与现有商业贷款的还贷利息差进行对比，如果职工需支付较高的中间费用，但预计商转公过后，很快将会办理贷款提前还款或全部结清，那么就不一定划算。
如职工采用提供其他房产担保或者以原所购住房顺位抵押来办理公积金贷款，这种情况下，职工支付的中间成本不高，主要衡量现有商业贷款利息与公积金贷款利息之间的差即可。但若属于二套房贷款，公积金贷款年利率应上浮10%，职工需考虑此种情况。

34.商转公业务推出后可能会出现非受托银行的金融资产向受托银行转移的情况，这会对现有的住房按揭市场带来怎样的冲击？

答：商转公业务是公积金贷款的一个品种，是为更好地发挥住房公积金在住房保障中的作用，减轻缴存职工购房还贷负担，对于广大的缴存职工而言是利民的制度。其次，从全国的经验来看，公积金贷款与商业住房按揭贷款的余额相比，占比较小，对我市现有的住房按揭市场不会产生较大冲击。

35.商转公业务上线后，是否为职工提供办理商转公业务前后节省利息的对比？

答：商转公业务上线后，公积金中心门户网站贷款计算器功能新增商转公业务贷款计算器，职工可以将原贷款的基本信息和商转公的申请信息进行录入，系统将会进行每月还款额的对比。

36.商转公贷款是否有办理截止时间的限制？

答：商转公贷款暂未设定办理截止时间。

37.商转公贷款的受理模式是怎样的？是否需要预约办理？

答：商转公贷款由受托银行的公积金贷款受理网点办理，职工需预先选定公积金贷款的受托银行，并在公积金中心门户网站查询受托银行指定的公积金贷款受理网点，再进行贷款信息预申报和预约，然后持贷款申请材料到银行网点办理。

38.已经办理了二套房的商业贷款的，是否可以办理商转公业务？贷款利率如何计算？

答：对于家庭成员名下房产套数已累计满两套，且商转公业务办理的就是这两套其中的一套的商业贷款转公积金贷款的，公积金贷款可以受理，贷款利率按照第二套住房贷款的利率计算，即基准利率上浮10%。但需要办理商转公组合贷款的，需职工向受托银行了解商业贷款的审批政策。

39.商转公业务是否需要评估？

答：现阶段，以原所购住房作为抵押物的，办理商转公贷款时不需要对抵押物进行重估；申请人以本市行政区域内本人其他商品住房或者第三人的商品住房作为抵押物的，应当提交公积金中心及受托银行认可的房地产评估机构出具的在有效期内的抵押物估价报告。
按照《商转公贷款规定》，市住房公积金管理委员会可以根据本市房地产市场及风险控制等情况，必要时可决定对申请商转公贷款的住房开展价值评估。

40.保障性住房是否可以办理商转公业务？

答：对于购买了保障性住房且符合商转公贷款条件的职工，可以办理此项业务。