一、案件介绍：
被告某餐饮公司（以下简称被告）自原告赵某（以下简称原告）处承租某购物中心附近的临街商铺，用于经营茶馆。2022年4月底，北京市发生新冠肺炎疫情期间，被告第二季度租金交纳期届满。被告向原告申请减免租金，原告拒绝协商并屡次催促被告交纳租金，并于6月初起诉至我院，要求解除双方租赁合同并要求被告腾退商铺、支付违约金及拖欠的租金等。
庭审中查明，原被告自2015年以来即建立了房屋租赁合同关系，原告基于对双方稳定租赁关系的预期，投入大额装修成本，并在此后的经营中取得较好收益。2020年新冠肺炎疫情以来，被告经营情况受到较大影响，此后偶有少量租金短期延迟交纳情况，原告并未提出异议。2021年1月23日双方再次续约，租期至2022年12月31日。2022年5月初，被告先后被街道、物业单位告知暂停营业并立即执行，被告遂与原告协商减免租金，原告拒绝。
原告起诉后至本案开庭前，被告仍使用涉案房屋并持续向原告交纳租金。考虑到合同剩余租期已不足半年、尽可能维持合同履行，本院庭前组织双方进行调解并向双方讲解涉疫情租赁案件的相关司法解释及文件精神，被告表示如达成新的变更协议将克服经营困难并按期、足额交纳租金，原告则坚持要求解除合同并要求被告立即腾房。
截至本案宣判前，被告向原告交纳了第三季度租金。
法院认为，本案争议焦点系被告是否因迟延支付第二季度租金构成违约，原告是否有权据此解除合同。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、第6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同；出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。《民法典》第533条亦规定了租赁合同双方在情势变更的情况下均负有再交涉义务。
本案中，被告经营内容为茶馆，疫情防控措施导致涉案商铺在特定期间内暂停营业，导致被告在此期间没有营业收入或者营业收入明显减少。此种情况下，受不利影响的被告可以就合同内容与原告重新协商，原告亦有义务配合协商。本案中的原告在被告提出协商方案后拒绝协商，径行提起诉讼要求解除合同，违反了《民法典》第533条规定的再交涉义务。原告要求被告按照原标准交纳租金显然有失公平，被告要求依据疫情防控措施对其经营造成的客观影响变更租金标准，具有事实依据。与此同时，被告虽面临经营困难，但在合同履行期间仍坚持交纳租金，虽存在一定迟延、少量欠付的情形，但该情况系由新冠肺炎疫情及防控措施导致，与恶意拖欠租金性质不同，根据《意见二》第5条的规定，原告无权解除合同；考虑到合同剩余租期已不足半年且被告提出的减免租金标准具有合理性，双方合作期间已逾七年、被告亦投入了较大装修成本，为尽可能维持双方合同的继续履行、保障双方在新冠肺炎疫情期间维持原有经济情状，对原告解除合同的诉讼请求不予支持。最终，综合新冠肺炎疫情及防控措施对商铺经营产生的影响，法院对2022年5月相应期间的租金予以酌减。
二、典型意义
新冠肺炎疫情的爆发对社会各行各业均造成了影响，尤其对于有赖于人流聚集效应的经营性商业房屋而言，疫情传播风险及相关防控政策必然对正常经营造成冲击。为保障稳中有序的社会经济往来，除《意见二》外，《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》对疫情或疫情防控措施导致的合同履行困难作出了明确界定并提出了解纷规则。考虑到疫情爆发的偶发性和周期性，社会经济参与者均应秉持共担风险、共渡难关，努力维持合同履行的原则，把握疫情防控趋稳向好的趋势，积极维护、推动复工复产。
本案系本轮疫情以来我院受理并宣判的典型商业用房租赁案件。自2020年新冠肺炎疫情以来，我院坚持依法妥善审理涉新冠肺炎疫情案件，维护人民群众合法权益，维护社会和经济秩序。本案认定租赁双方在疫情及疫情防控措施期间均应通过积极再行协商，促成合同继续履行。传递了在保证疫情防控前提下，社会经济参与者均应积极推动复工复产，促进社会经济秩序尽快恢复正常、良性运转的司法理念。
涉疫情商业用房租赁案件的发案原因主要有以下八类：
（一）承租人未依法行使解除权，构成违法解约。承租人解约失当是疫情下租赁合同纠纷的主要发案原因，有以下三种情形：1.未达到法定条件即解除合同。商业用房的租用目的为占有、使用房屋并开展经营，租赁合同本身并不产生经营利润；部分承租人将租房目的与合同目的相混淆，在疫情或疫情防控措施未限制或仅暂时性限制房屋使用的情况下即认为合同目的无法实现，盲目解除合同。2.违反再交涉义务径行解除合同。疫情或疫情防控措施发生后，承租人未与出租人就合同变更重新协商即径行解约，或出租人对承租人提出的变更请求予以拒绝或不予回应，违反租赁双方的再交涉义务。3.承租人解除权行使方式不符合规定。拒绝出租人提出的合同变更履行方案，未经起诉或仲裁径行解除租赁合同或搬离，造成出租人损失。
（二）出租人解约失当，在不享有解除权的情况下清退承租人。疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少时，承租人享有对租金的中止履行抗辩权；出租人在此情况下坚持解除合同，甚至以锁门等方式强行清退承租人的，或将构成违约。
（三）租赁双方对租金减免标准认识不统一。主要发案原因为承租人对减租、免租事由举证不充分，如对防控措施在特定时期内对经营产生的限制举证不足、对经营困难程度举证不足，以致出租人难以确认承租人经营所受影响程度，再交涉过程难取得实效。
（四）对租金减免政策的适用认识不统一。疫情以来，北京市政府及朝阳区政府已发布多个帮扶中小微企业的政策文件，围绕承租人是否享受租金减免政策，合同双方争议主要有两类：一是承租人诉讼前不依文件规定的流程申请减免，双方对企业规模、行业所属、经营地域等政策适用条件发生争议；二是承租非公有商业用房的承租人要求严格比照公有商业用房标准减免租金，引发争议。
（五）出租人不履行保障房屋适租性义务。疫情或疫情防控措施发生后，在变更合同的合理协商期内，出租人有义务继续保障房屋符合租赁用途、具有适租性；合理协商期后、司法救济之前，双方虽未达成一致但承租人仍愿租赁房屋的，出租人亦负有前述保障义务。出租人违反保障义务的形式有以下几种：换锁、加锁或关闭承租人门禁权限以限制承租人进入房屋，断水、断电、停暖以限制承租人使用房屋，通过物业服务企业限制租赁场所人员、车辆出入，拒绝协助承租人办理消防、工商注册手续或必要证明材料等。
（六）出租人过错放任损失扩大。承租人解除合同后，无论是否构成违约，出租人仍有义务及时止损，未采取止损措施造成的空置损失，承租人对扩大部分不承担责任。出租人过错放任损失扩大主要有以下情形：1.阻挠腾房，承租人员工已撤离租赁场所，出租人阻碍承租人搬离物品；2.消极收房，明知承租人已经搬离并腾空租赁场所，拒绝办理现场交接，或拒绝接收门禁、电卡等；3.怠于招租，收回房屋后，仅以承租人违法解约或未将房屋恢复原状为由，怠于招租，放任房屋空置。
（七）转租人责任引发纠纷。疫情发生后，部分以经营房屋转租获取利润的房屋经纪公司，怠于与实际使用人、房屋产权人协商变更合同，放任实际使用人解约。主要表现为：拒绝与房屋实际使用人、产权人分担损失，放任合同解除后拒付产权人租金；或收取房屋实际使用人租金后，仍以情势变更受到不利影响为由延拒付产权人租金。
（八）租赁双方违反和解协议。部分合同当事人在达成和解协议后反悔，常见有以下三种情形：一是和解协议与后发布的租金减免政策不一致，承租人以协议减免金额低于政策减免金额为由反悔，主张参照政策规定减免租金；二是否认口头形式订立的和解协议，如否认己方口头表意人身份、权限，否认微信记录真实性等；三是和解协议内容不周延，未约定合同解除后果，对违约责任承担、押金退还等发生争议。
典型一
原告（反诉被告）王某诉被告（反诉原告）A公司房屋租赁合同案
【裁判要旨】
疫情及疫情防控措施虽对承租人开展经营造成了一定不利影响，但并未限制房屋使用，不能认定为租赁合同目的无法实现，承租人无权据此解除合同。
【基本案情】
2019年11月14日，王某承租A公司房屋用于经营服装销售，租期自2020年1月1日至2021年9月30日。王某向A公司支付押金及截至2020年3月31日前的租金、管理费，此后未再支付。A公司分别于2020年2月15日通知大厦自2020年2月17日开始营业，于2020年4月22日通知租金交纳推迟至2020年5月11日开始，并明确租金减免政策。王某收到上述通知后未支付租金，并于5月底欲搬离涉案房屋，因A公司未向其开具“出门条”，故商场管理人员未放行，王某未能搬离涉案房屋。A公司于2020年6月5日在涉案房屋处张贴“通告”并张贴封条，要求解除合同、返还房屋。2020年7月1日，王某诉至法院，要求依据“不可抗力”规则解除合同；A公司反诉，要求确认涉案合同于2020年6月5日解除。2020年9月14日，经法院组织协商，双方交接房屋。
【裁判结果】
法院经审理认为，A公司自2020年2月15日即通知王某商场自2020年2月17日开始营业；在此之后，王某亦可自由进入涉案房屋。虽然疫情确对王某业务开展、业绩经营产生一定影响，但对王某使用涉案房屋并用于经营而言，并未构成“不能预见、不能避免并不能克服”的客观情况，现有证据亦足以证明疫情期间涉案房屋仍在使用，即使未能正常经营，也主要是因为王某拒绝开门营业；退一步讲，即便受疫情影响，涉案房屋无法发挥全部经济效用，但双方仍可通过变更合同履行期限、履行方式、价款数额等方式，重新达致权利义务平衡的状态。另外，承租人取得房屋使用权用于经营，系其签订租赁合同的主要目的。本案中，A公司已依约将涉案房屋交付给王某，王某的主要合同目的已获实现。至于王某陈述因商场客流量减少致其无法经营获利的意见，盈利仅为王某通过使用租赁房屋开展经营的结果，盈利与否受多种因素影响，盈利非双方签署涉案合同的直接目的；并且获取利润亦非仅仅仰赖客流量予以实现，亦可在短期内通过变更经营模式、加强线上交易等方式积极增加创收，特别是考虑到涉案合同的长期性、防控措施的暂时性，实难称之为合同目的无法实现。因此，在疫情并未致使涉案合同目的无法实现的情况下，王某依据“不可抗力”规则无责解除涉案合同依据不足。相反，王某拒付租金，并经A公司催要后仍拒不缴纳，并以自己的行为明确表示不再履约，构成根本违约，A公司有权按照法律规定和合同约定解除涉案合同，其于2020年6月5日在涉案房屋张贴通告，通知王某解除涉案合同、收回涉案房屋，系行使合同解除权，故涉案合同于该日解除。
典型案例二
原告张某1与被告张某2房屋租赁合同案
【裁判要旨】
承租人虽然于疫情期间欠付租金并擅自搬离房屋，构成违约，但是出租人超过合理期限未及时收回房屋，无权主张因其怠于收房而扩大的损失。
【基本案情】
2019年7月30日，张某2承租张某1房屋用于开办，租期自2019年6月9日至2022年6月8日。受疫情影响，张某2迟延支付租金。期间，张某2多次向张某1主张减免租金，但张某1未同意。2020年7月6日，张某2通过邮箱向张某1发送解约函，并搬离。张某1不同意解约，亦不同意交接房屋。在诉讼期间经法院反复释明，2021年4月6日，张某1与张某2办理了涉案房屋的交接手续。
【裁判结果】
法院经审理认为，张某2自行搬离房屋构成违约，应当承担违约责任。但张某1在明知涉案合同继续履行已不具备可行性的情况下，仍未及时收回房屋以减少损失，任由房屋空置、损失扩大，自身存在过错，故判决张某1自行负担自张某2搬离至其接收房屋期间的部分租金/占有使用费用，其余部分由张某2负担。
典型案例三
原告（反诉被告）张某诉被告（反诉原告）A公司房屋租赁合同案
【裁判要旨】
疫情期间，出租人违反再交涉义务，拒绝协商变更合同，受疫情防控措施不利影响的承租人经营困难提出解约，法院判决适当减轻承租人的违约责任。
【基本案情】
2018年，A公司承租张某名下房屋用于教育培训，租期自2018年10月1日至2024年9月30日。A公司支付租金至2020年3月31日。2020年1月26日，市教委通知要求暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据本市疫情防控工作情况另行通知。2020年3月15日至2020年9月8日期间，A公司一直与张某就交租、减免租金等事宜进行协商，但张某不同意任何租金减免方案。在此期间，A公司向42名学员退款共计420 068.91元。2020年8月28日，A公司搬离，双方交接涉案房屋。同日，相关行政部门通知自即日起，全市学科类校外培训机构可向审批机关书面申请，经批准后，恢复线下课程和集体活动。
【裁判结果】
法院经审理认为，A公司仅以履约困难为由，提前搬离涉案房屋，构成违约。但需要考虑到，疫情对于以教育培训为主的A公司开展经营活动产生不利影响，在此期间，A公司既无营业收入、又面临多项开支且向学员退费等实际困难，在此情况下仍积极筹措资金以支付租金，并寻求继续履约的合理方案，为维持租赁关系已作出努力；而张某在明确A公司经营困难的情况下，拒绝任何减免租金方案，导致A公司难以继续维持，最终提出解除租赁合同。张某行为违反情势变更制度规定的再协商义务，与“共担风险、共渡难关”的司法政策相悖，对于租赁合同最终不能履行亦应承担一定责任。法院综合考虑上述因素，结合合同的实际履行情况、A公司的过错程度、张某的实际损失以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，较大幅度酌减了A公司承担的违约金数额。
典型案例四
原告A公司诉被告B公司房屋租赁合同案
【裁判要旨】
承租人享受减免租金优惠政策的权利与诚实信用原则并不冲突。双方经平等协商，对合同的变更或解除应视为该处理方案符合当事人意愿。协商结果系双方在充分考虑包括租金减免政策在内的客观情况后达成的。故不宜再以变更合同前已公布的租金减免政策为依据，否认协议的效力，否则有违诚实信用原则。
【基本案情】
2019年8月，原告A公司（承租方）与被告B公司签订《写字楼租赁合同》。新冠肺炎疫情发生后，A公司主张己方符合租金减免政策，遂向B公司申请减免租金，B公司未同意。双方协商后签署《写字楼租赁合同解除协议》，明确了租赁合同解除后的权利义务。后A公司主张自身未能充分享受租金减免政策，要求B公司再返还其已支付的三个月租金。
【裁判结果】
法院经审理认为，A公司作为理性民事主体，在认为其应享受相关优惠政策情况下，仍与B公司签署《写字楼租赁合同解除协议》，该行为系其综合考虑其经营状况、履约能力等因素的情况下对相关优惠的放弃。在此情况下，A公司再次依据相关规范性文件要求享受租金减免政策，并要求B公司返还其已支付的租金，该行为系对其前法律行为的否定，违反诚实信用原则。A公司所依据的租金减免政策并非效力性强制性规定，不影响解约协议的效力，故对于A公司的诉讼请求不予支持。
法院结合法律规定和相关政策文件精神总结八项纠纷处理提示，供商业用房租赁领域的经营者参考
（一）履约困难先协商，公平分担互体谅
因疫情或者疫情防控措施致使租赁合同一方受到重大不利影响的，租赁合同双方应当履行情势变更制度下的再交涉义务，对合同的变更、解除进行善意协商。协商中应注意以下几点：1.承租人应及时就变更事项提出协商并说明理由，“及时”应在租金支付期限届满前，“合同变更事项”包括租金支付标准、支付时间、支付方式等；2.承租人应诚信、适当提出合同变更方案，出租人应积极进行实质性沟通，双方共担风险、共渡难关，尽可能维持合同继续履行；3.出租人有义务配合协商，拒不配合或消极协商、径行解约的，或将构成违约；4.协商应在合理期限内进行，期限内无法协商一致的，双方均可请求法院或仲裁机构变更或解除合同。
（二）租金因故尚欠付，提倡履行慎解除
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。因此，如承租人符合前述条件，出租人无权单方解除合同并清退承租人，亦无权要求承租人承担违约责任。出租人违法解除租赁合同的，存在承担违约责任的风险。
（三）损失程度要举证，减免标准更易定
承租人所从事行业、商铺所处位置、各自经营情况往往不同，疫情和防控措施对具体承租人所造成的影响程度存在差异，因此承租人负有对合同履行的困难程度积极举证的义务，为诚信公平协商分担奠定基础。需要提示承租人的是，对于“没有营业收入或者营业收入明显减少”的举证应突出体现营业额的变化情况，证据形式包括会计账簿、记账凭证、完税凭证、银行流水等。此外，当特定证据为出租人所持有时，出租人亦应视情形提交相应证据。如具有一定规模的商圈、商场要求商户使用特定收款设备及营业额统计系统以便统一管理的，出租人作为商铺营业收入数据持有方，应保持前述账号处于可备查状态。
（四）政策帮扶有流程，享惠脱困别绕行
针对诉讼中发现的国有房屋承租人要求法院按照政策判决减免租金的情况，作出以下提示：1.在诉讼前穷尽政策救济。由于法院不是租金减免政策的专门审核机构，为避免减免政策落实偏差，请承租人在诉前按照相关政策文件要求进行申报，案件已受理但当事人未申报的，承租人仍需按照政策文件规定向相关单位进行申报并经审核确认；2.承租人已申报但审核未通过或国有房屋出租单位明确表示不同意减免的，承租人仍可依据房屋所受疫情及防控措施的不利影响程度要求出租人减免租金；3.承租人将国有房屋转租的，次承租人亦可依据政策文件规定进行申报，转租人应给予协助。
（五）租户解约已搬离，及时收房莫空置
《民法典》第五百九十一条规定了出租人的减损义务，无论承租人解除租赁合同是否违约，出租人应及时收回房屋并再行招商，以避免损失扩大。据此作以下提示建议：1.承租人腾退房屋并通知出租人收房后，无论承租人腾退行为是否构成违约，出租人应及时收回房屋并重新招商，双方的是非责任可另行解决；2.因承租人原因导致房屋不符合交接条件，如未依约将装修恢复原状或者遗留物品占用房屋空间等，出租人亦应尽量排除障碍及时收房；怠于清空房屋对出租人造成的损失，由承租人承担责任；3.如房屋因疫情防控措施无法交接，如房屋所在区域采取临时封控措施，缔约双方不可能在封控期间进入涉案房屋，防控措施持续期间的房屋占有使用费鼓励双方协商分担。
（六）中介转租要尽责，协调分担促履行
部分房产经纪公司自房屋所有权人处承租房屋后将房屋再行转租，通过赚取租金差价的形式经营获利，在此种经营模式中，无论承租房屋是商铺还是普通住宅，经纪公司均应在疫情发生后积极维持租赁合同继续履行，不应置身事外、放任违约风险产生。具体应注意以下两点：1.转租合同的承租人因疫情或疫情防控措施受到不利影响提出变更转租合同的，经纪公司应有效沟通出租人，促成租赁链条各方共同合理分担损失、维持转租合同履行；经纪公司拒绝协调或拒绝分担合理损失，导致转租合同解除、房屋空置，经纪公司据此主张情势变更并要求变更、解除合同的，其意见存在不被法院采纳的风险；2.特定房屋的次承租人未以疫情或疫情防控措施主张变更、解除转租合同的，经纪公司亦不得向该房屋的出租人主张变更、解除合同。
（七）和解协议有效力，诚信履行不反悔
当事人在疫情或疫情防控措施发生后达成的和解协议具有拘束力，应当诚信履行。对此做以下提示建议：1.建议双方以书面形式签订和解协议，并由有权限人员签字、加盖公章；2.和解协议尽量就租金减免退还数额、支付时间及方式、合同是否解除及解除时间、交房、押金处理及违约责任等进行明确约定，部分内容无法达成一致的，可先就达成一致的部分进行和解，并在协议中明确争议部分另行解决；3.和解协议签订前应对自身情况审慎考虑，协议签订后应严格履行。国有企业房屋承租人确符合后续租金减免政策的，可就未享受减免的差额部分申请减免；非国有企业房屋承租人以国有企业房屋减免政策抗辩和解协议的，构成对和解协议的违反。
（八）自力救济讲分寸，护己也要顾他人
《民法典》规定出租人负有保持租赁物适租的义务，据此作出以下提示：1.如承租人虽受疫情或疫情防控措施不利影响欠付相应期间租金、但仍愿继续承租房屋的，出租人应尊重承租人的中止履行抗辩权，在协商期内保障房屋适租；对争议期间租金可另行协商或者通过诉讼、仲裁解决，出租人以锁门、切断能源供应限制出租人使用房屋的，或将承担违约责任。2.双方在前述合理期间无法就合同变更达成一致的，承租人应尽快提起诉讼或申请仲裁，避免合同僵局出现；出租人采取限制措施致使房屋无法正常使用、经营的，承租人可拍照、录像以固定证据，做好沟通并留存记录。